О ТСЖ

ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ (ТСЖ) — юридическое лицо, некоммерческая организация, созданная на основе объединения собственников помещений многоквартирного дома или собственников соседних участков с жилыми строениями (домами) для совместного управления теми помещениями этого дома и землями, которые находятся в совместном владении и пользовании, а также для ведения хозяйственной деятельности в таком доме и на земле, находящейся в совместном владении, в форме эксплуатации общего имущества, строительства дополнительных помещений и объектов общего имущества, а также сдачи в аренду, внаём части общего имущества в многоквартирном доме или общего земельного участка.

Создание ТСЖ

Порядок создания, деятельности и ликвидации ТСЖ изначально регулировался Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным Законом от 15 июня 1996 года № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», однако последний с 01.03.2005 утратил силу и в настоящее время порядок создания и управления ТСЖ регулирует только Жилищный кодекс Российской Федерации. Непродолжительное время (с 18.04.2006 по 15.12.2007) деятельность создания ТСЖ регулировал Федеральный закон от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», который устанавливал особую процедуру регистрации ТСЖ по сравнению с коммерческими организациями, но впоследствии ТСЖ были выведены из-под действия этого закона. В настоящее время регистрация создания ТСЖ осуществляется в том же порядке, что и регистрация создания коммерческих организаций.

Товарищество собственников жилья создают собственники помещений многоквартирного дома, для совместного управления общим имуществом, обеспечения его эксплуатации. Целью деятельности ТСЖ как некоммерческой организации не может являться получение прибыли от пользования имуществом, выполнения работ или оказания услуг.

Решение о создании товарищества собственников жилья может быть принято только на собрании собственников помещений в многоквартирном доме проведенном в порядке предусмотренном статьями 45-48 ЖК РФ. Решение о создании товарищества и утверждении его устава принимаются большинством голосов всех собственников помещений, независимо от того, присутствуют они на общем собрании или нет (ст. 136 Жилищного кодекса). Остальные решения можно принимать большинством голосов присутствующих, кроме вопросов перечисленных в ЖК РФ, для принятия решения по которым требуется 2/3 голосов от общего количества голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Создание ТСЖ не означает, что его членами автоматически становятся все собственники в данном доме, так как членство в ТСЖ возникает только на основании заявления собственника о вступлении в ТСЖ. В любой момент член ТСЖ может выйти из ТСЖ и собственник, не являющийся членом ТСЖ, может в любой момент вступить в ТСЖ. Если в ТСЖ присутствует менее 50 % собственников, то закон требует ликвидации такого Товарищества.

В одном доме может быть создано одно ТСЖ, хотя одно ТСЖ может объединять несколько домов, имеющих общий земельный участок и/или общую инженерную инфраструктуру.

Высшим органом в ТСЖ является Общее собрание членов, оно избирает Правление — постоянно действующий исполнительный орган, из числа которого избирается Председатель правления ТСЖ — лицо, действующее от имени товарищества без доверенности, обладающее правом подписи всех документов товарищества. Председатель правления ТСЖ не является органом управления ТСЖ, так как статья 144 Жилищного кодекса РФ не относит его к числу таковых. Так же избирается Ревизионная комиссия (Ревизор) для контроля финансово-хозяйственной деятельности Правления и Председателя. Правление и Председатель правления избираются на срок до двух лет. При этом нет ограничений на повторное избрание одних и тех же лиц.

Особенности налогообложения

ТСЖ является некоммерческой организацией, для которых Налоговый кодекс предусматривает ряд льгот. Согласно п.2 ст.251 НК РФ целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль. При этом указывается, что к целевым поступлениям относятся вступительные взносы, членские взносы, паевые взносы, а также отчисления на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся членами ТСЖ (пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ). Средства, не относящиеся к целевым, облагаются налогом на прибыль в общем порядке.

Спорным может оказаться налогообложение средств, собранных на содержание дома с собственников, которые не являются членами ТСЖ. В этом случае собранные средства уже не будут являться целевым поступлением, а будут платой за предоставленные услуги по ремонту и содержанию и должны облагаться на общем основании. Перечень средств некоммерческой организации, которые могут быть отнесены к целевым в Налоговом кодексе закрытый и не содержит средств лиц, не являющихся членами некоммерческих организаций, однако, чаще всего такие взносы не являются прибылью, поскольку все взносы необходимы для поддержания хозяйственной деятельности ТСЖ. Правила, при которых собственник становится членом ТСЖ — обычно, закрепляются в уставе ТСЖ.

Данная законодательная норма делает экономически более выгодным, чтобы все собственники жилья становились членами ТСЖ.

Преимущества

В отличие от территориального общественного самоуправления (ТОС) в многоквартирном доме ТСЖ не является одной из форм местного самоуправления (Статья 27 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"). ТСЖ позволяет активным собственникам приобрести правосубъектность объединения собственников, более оперативно принимать самостоятельные решения по управлению, содержанию и текущему ремонту дома.

ТСЖ и УК

Сравнительная таблица. По каким показателям форма управления ТСЖ отличается от Управляющей организации и чем ТСЖ лучше УК.

Показатель

ТСЖ

УК

Правовое положение

Юридическое лицо

Юридическое лицо

Организационно-правовая форма

Некоммерческая организация (ч.1 ст.135 ЖК РФ, ч.1 ст.50 ГК РФ).

Коммерческая организация (ч.1 ст.50 ГК РФ).

Учредители организации

Собственники жилых помещений данного многоквартирного дома (ч.1 ст.135 и ч.1 ст.136 ЖК РФ).

Предприниматели – физические и юридические лица.

Цель деятельности

Достижение социальных, и управленческих целей, защита прав, законных интересов собственников помещений в данном доме, иные цели, направленные на достижение общественных благ. (ч.2 ст.2 ФЗ "О некоммерческих организациях").
Совместное управление общим имуществом в многоквартирном доме (ч.1 ст.135 ЖК РФ)
Фактически цель ТСЖ – содержание дома в наилучшем состоянии.

Извлечение прибыли (ч.1 ст.50 ГК РФ) в процессе управления и эксплуатации МКД

Поступление денежных средств от жителей за жилищно-коммунальные услуги, кроме взносов на капитальный ремонт

На счет ТСЖ

На счет УК

Распорядитель денежных средств, поступивших от жителей за жилищно-коммунальные услуги, кроме взносов на капитальный ремонт

ТСЖ

УК

Распределение поступивших от собственников денежных средств за жилищно-коммунальные услуги, взносов на капитальный ремонт

По решению общего собрания членов ТСЖ.

В порядке, предусмотренном договором управления, в части обязательных расходов.

Осуществление предпринимательской деятельности

Могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей ТСЖ, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям (ч.4 ст.50 ГК РФ)

Вся основная деятельность – предпринимательство.

Прибыль организации

Возможна только в случае осуществления предпринимательской деятельности и в объеме этой деятельности

Обязательна

Распределение прибыли

Поступает на уставные цели деятельности ТСЖ

Распределяется между учредителями.

Налог на прибыль

Налог на прибыль только в случае осуществления предпринимательской деятельности и только на доходы от этой деятельности.

Обязателен

Налог на добавленную стоимость 18% от дохода

Как правило, ТСЖ не является плательщиком НДС

Как правило, является плательщиком НДС

Поступление обязательных взносов на капитальный ремонт

На специальный счет ТСЖ

На счет регионального оператора

Расходование обязательных взносов на капитальный ремонт

По решению общего собрания членов ТСЖ.

По решению регионального оператора по графику, утвержденному органами местного самоуправления

Возможность накоплений поступивших от собственников денежных средств за жилищно-коммунальные услуги, взносов на капитальный ремонт, иных поступлений

Есть возможность целевого накопления для крупных ремонтов, замены оборудования и иных целей.
Поступление средств на счет ТСЖ, делает прозрачной схему их расходования

Средства, поступающие на счет УК - ее собственность,  расходуются по усмотрению руководства УК

Заключение договоров с обслуживающими, подрядными организациями

Правление ТСЖ, в интересах собственников

Руководство УК, в интересах УК

Контроль качества услуг обслуживающих, подрядных организаций

Правление ТСЖ

УК

Защита прав и законных интересов собственников помещений в доме

Функция ТСЖ.
Собственники обращаются со всеми вопросами в ТСЖ.
ТСЖ выступает от лица собственников при взаимодействии с третьими лицами.

Собственники взаимодействуют с УК в соответствии с условиями договора управления.
Каждый собственник самостоятельно отстаивает свои интересы, в т.ч. перед УК
УК интересы собственников перед третьими лицами не представляет.

Распоряжение общим имуществом, которое может приносить доход

По решению общего собрания членов ТСЖ. Полученные доходы направляются на уставные цели ТСЖ

По решению общего собрания собственников помещений, в рамках договора управления. Полученные УК доходы остаются в УК.