О новых собраниях собственников, инициированных С-Н

Уважаемые соседи! Возможно, многие из Вас получили по почте уведомления о проведении общих собраний собственников по инициативе ЗАО «Сервис-Недвижимость», ПГСК «Морской фасад-1», а так же собственника кв.711 Поповой С.О., в очно-заочной форме, которые начинаются 12.04.2018 года.

В связи с тем, что не все понимают, чем вызвано столь стремительное желание наших «новых», но хорошо нам знакомых старых управленцев принять такие «необходимые» нам решения, хотим дать пояснения по сути происходящего.

Повторимся и напомним о том, что в доме сложилась ситуация, в которой собственники, Жилищная инспекция СПб, администрация района и управляющая компания (УК) ЗАО «Сервис-Недвижимость» видят правовое положение последней по-разному. Все, кроме УК полагают, что управление нашим домом производится УК в результате победы в проведённом 06.12.2017г. государственном конкурсе по отбору управляющей организации для нашего дома. Однако сама УК, упорно настаивает на том, что выбрана собственниками на собрании, которое сама же и провела в период с 04.07.2017 по 03.10.2017.

Такая настойчивость УК обусловлена тем, что размер начислений за жилищно-коммунальные услуги, производимых ЗАО «Сервис-Недвижимость» на основании решения собрания от 03.10.2017, из расчёта на 1 кв.м. площади помещения составляет 44,42 руб. в месяц, что существенно превышает размер начислений, определённый по результатам проведённого 06.12.2017 конкурса, в размере 29,17 руб. в месяц на 1 кв.м. площади помещения. Разумеется, это возможно за счёт дополнительных услуг, в избытке навязываемых собственникам по решению собрания от 03.10.2017.

В то же время, результаты государственного конкурса по отбору УК никем не обжалуются и признаются надзорным и контрольным органом действительными. Конкурсный договор управления домом и конкурсные тарифы, которые должны применяться ЗАО "Сервис-Недвижимость", как победителем конкурса, при взаимодействии с нами - законны и обязательны к применению.

Несмотря на изложенное выше, ЗАО "Сервис-Недвижимость" отказывает собственникам в предоставлении для подписания договора управления, соответствующего конкурсной документации, а также продолжает производить ежемесячные начисления исходя из собственных понятий о законности и наплевав на всякие предписания.

Ситуация с огромным количеством жалоб и заявлений собственников по вопросу неправомерных действий УК привела к объёмному судебному разбирательству по иску ГЖИ СПб. Суд должен окончательно определить было ли собрание по выбору ЗАО «Сервис-Недвижимость» УК дома, утверждению договора управления и тарифов ничтожным, а его решения - недействительными. Учитывая основания и доказательства, представленные истцами по делу, вероятность такого решения суда довольно велика.

Теперь перейдём к текущим собраниям, о которых мы с вами уведомлены.

Согласно полученным уведомлениям, таких собраний три. Все они начинаются 12.04.2018 с очной части, которая состоится в 18.30 час. в Школе №31.

Исходя из того, что уведомителем о собраниях является ЗАО «Сервис-Недвижимость», полагаем, что вся идеология построения повестки собраний и комбинации включённых в неё вопросов, является результатом творческой работы всё тех же стратегов из департамента управления недвижимости холдинга «Эталон» (ЛенСпецСМУ).

Предлагаем ознакомиться с решениями, которые наши управленцы желают получить от нас. Для концентрации вашего внимания на деталях, мы выделили некоторые положения в бюллетенях красным.

Начнём с того, что мастера собраний ЛенСпецСМУ, решили в этот раз не провоцировать собственников, вызывая негативные эмоции от набивших оскомину, хорошо знакомых фамилий в большинстве должностей – председателя, секретаря и счётной комиссии собраний. Однако один персонаж остался неизменным. Гражданин Кононов А.А., не являющийся собственником помещения в нашем доме и, согласно протоколу №3 конкурса по отбору УК от 06.12.2017, являющийся представителем ЗАО «Сервис-Недвижимость», неизменно будет участвовать в работе всех счётных комиссий. Видимо без этого лица управленцы обойтись никак не могут для достижения необходимой им цели. Именно это лицо участвовало в определении результатов всех фейковых собраний домов "Морского фасада/каскада" осенью 2017г.

Теперь к вопросам повестки. Она составлена таким образом, чтобы вопросы, которые повлекут неблагоприятные последствия материального характера для собственников в виде увеличения объема ежемесячных начислений за счёт утверждения стоимости дополнительных, никому не нужных, повторяющих обязательные, услуг, были компенсированы вопросами, которые многих заинтересуют, например, вопросами о консьержах и счётчиках тепла.

В Решении №1 все услуги, стоимость которых перечислена, признаны дополнительными, что совершенно правильно. Об этом мы многократно разъясняли в наших публикациях. Теперь с этим согласны и представители УК, поскольку спорить с законом становится сложно. Однако они предлагают своей формулировкой «изменить установленные» размеры стоимости этих услуг, а не ввести их. По сути, такое предложение имеет целью подтвердить установленный ранее собранием 03.10.2017 перечень и стоимость таких дополнительных услуг, что бы, как мы полагаем в последствие, иметь возможность представить подтверждённое решение суду. Стоит отметить, что увлекающей всех нас «конфеткой» в данном решении должно, видимо, по мнению авторов, стать снижение стоимости по каждой услуге на 2 копейки.

Повторим отдельно – дополнительными услугами являются:

техобслуживание ОДС, техобслуживание ИТП, паспортная служба (рег.учёт), ТО видеонаблюдения, страхование, смена ковров, радио, ТО систем коллективного телеприёма.

Вопрос о необходимости потребления таких услуг решается каждым собственником самостоятельно и оформляется отдельным договором (соглашением, приложением к договору) с исполнителем. Вопрос об обязательном потреблении и оплате таких услуг в компетенцию общего собрания не входит.

Перейдём к вопросам о консьержах. Предлагаем обратить внимание на цифры и сделать выводы.

В первом варианте предлагается оставить всё как есть, т.е. подтвердить решение собрания от 03.10.2017. Во втором варианте – подтвердить услугу при экономии в 83 копейки с кв.м. площади квартиры, т.е. по сути, уменьшив стоимость услуги на 9%, сократить её объём почти на 50%.

Кроме того считаем, что потеря контроля над подъездами, в т.ч. через консьержей, не в интересах УК, поскольку в этом случае у собственников появляется больше возможностей для реализации собственных мероприятий (объявления, информирование и т.п.) для создания ТСЖ. Предлагаемая альтернатива - скорее психологический ход.

Каков же итог по положительному Решению №1? На наш взгляд вывод очевиден – исключительно, коммерческий интерес УК ЗАО «Сервис-Недвижимость».

Перейдём к столь волнующему многих вопросу по Решению №2.

Действительно, установка узлов учёта тепла - идея, на первый взгляд, отличная. Однако имеет смысл обратить внимание на порядок финансирования, необходимость введения целевых взносов собственников и отличные основания для УК освоения средств по статье «текущий ремонт».

Особое внимание просим обратить на то, что согласно требованиям законодательства, использование показаний приборов учёта при расчётах за тепловую энергию на нужды отопления в многоквартирном доме возможно ТОЛЬКО в том случае, если во ВСЕХ квартирах установлены такие приборы учёта (п.42(1) Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 №354). Во всех квартирах – это значит во всех 712, т.е. в 100%. Только при таких условиях УК будет осуществлять расчёты по показаниям счётчиков. Впрочем, они этого и не скрывают. Задумайтесь – это реально в условиях постоянного отсутствия многих собственников? С целью ли экономии наших денег, которые мы не заплатим в УК за тепло, поднят этот вопрос в столь срочном порядке?

Полагаем, ответ очевиден - коммерческий интерес УК в текущем году за счёт освоения средств по статье «текущий ремонт» и целевых взносов, а заодно и иллюзия реализации актуального для собственников вопроса экономии на оплате тепла якобы в наших интересах. Инициатива собственника кв.711 Поповой С.О. пришлась как нельзя кстати. Предлагаем всем ознакомиться с её обращением.

Осталось рассмотреть вопрос Решения №3.

Отметим сразу, авторы идеи не дерзнули вернуться к очевидно провальным и незаконным предложениям по распоряжению нашим общим имуществом в виде сдачи его нам же в аренду или продажи на 49 лет, как пытались сделать осенью 2017 г. Не удивительно, ведь теперь это были бы заведомо провальные предложения. Решения, касающиеся распоряжения общим имуществом, принимаются при участии в собрании не менее 2/3 голосов собственников. Именно поэтому данному собранию отведён гораздо больший срок (до 04.10.2018г.). К тому же, такое решение не нужно подтверждать в текущем судебном разбирательстве, ведь оно не было принято в декабре 2017г., т.к. собрание не состоялось.

Однако упускать возможность поступления средств от сдачи в аренду площадей под рекламу на нашем доме на счёт ЗАО «Сервис-Недвижимость» нашим управленцем совершенно не хочется. И, действительно, с их стороны это было бы глупо. Имея в распоряжении такой шикарный объект, как наш огромный дом, любой бизнес попытался бы обратить себе в доход все имеющиеся его ресурсы.

Детали предлагаемого порядка размещения рекламных и иных конструкций, напечатанного мелким шрифтом, на которые стоит обратить внимание, мы выдели красным. Рекомендуем посмотреть.

Обращаем внимание на то, что предлагается наделить ЗАО «Сервис-Недвижимость» полномочиями заключать договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций и иных объектов сроком до пяти лет. Такие нескромные аппетиты УК находятся в некотором противоречии с конкурсным договором управления домом, который определён организатором конкурса сроком, всего лишь, на три года.

Полагаем, что доказывать отсутствие перспектив направления существенных объёмов денежных средств, которые по понятиям УК, составят 80% полученной ЗАО «Сервис-Недвижимость» чистой прибыли от указанных мероприятий на нужды дома бессмысленно. Их не будет.

Каков же итог по положительному Решению №3? На наш взгляд, двух мнений быть не может – исключительно, коммерческий интерес УК ЗАО «Сервис-Недвижимость».

В результате мы с вами, дорогие друзья, имеем очередной «хитрый» план нашей УК о том, как ещё можно извлечь прибыль, управляя нашим домом и решить текущие правовые вопросы, в которых заинтересовано ЗАО «Сервис-Недвижимость».

Надеемся на то, что у большинства из вас, предлагаемые Решения не вызывают иллюзии заботы о нас и нашем имуществе со стороны УК. Перед ЗАО «Сервис-Недвижимость» такие задачи не стоят, а имеются лишь коммерческие интересы. В противном случае, на повестке дня первого собрания, после прихода к управлению УК, стоял бы вопрос об избрании Совета дома в соответствии со ст.161.1 ЖК РФ.

Подведение итогов собраний по уведомлению №1 и №2 назначено на 29.06.2018г. Для УК основной задачей является собрать необходимый по законодательству кворум, для признания собрания правомочным. Если организаторы наберут более 50% от всех голосов (метров), то им потребуется собрать лишь простое большинство голосов от этого кворума, т.е. более 25% от общего числа голосов.

Обращаем внимание, что в руках УК находится гаражный кооператив, незаконно распоряжающийся голосами пайщиков, что составляет примерно 15,5% от общего числа голосов (площадей) дома. Полагаем, что авторы идеи, как и прежде, постараются собрать, как минимум, 10% от общего количества голосов "ЗА" все предлагаемые решения, чтобы их принять. Как специалисты фейковых собраний подделывают решения собственников, мы убедились минувшей осенью.

В сложившейся ситуации, в очередной раз, полагаем единственными правильными, неоспоримыми с точки зрения закона действиями собственников должно быть неучастие в данных собраниях и, таким образом, недопущение сбора кворума (т.е. более 50% голосов), проводимых собраний для признания их правомочными.

В результате мы призываем собственников НЕ УЧАСТВОВАТЬ в инициированных собраниях, никак НЕ ГОЛОСОВАТЬ и не передавать право голосовать от Вашего имени за предлагаемые решения.

В тоже время, полагаем разумным сходить 12.04.2018 в 18.30 ч. В Школу №31 на очную часть собраний, засвидетельствовать порядок их проведения, послушать объяснения инициаторов.

Также мы призываем НЕ СТАВИТЬ свою подпись в каких-либо реестрах и тому подобных документах, предлагаемых ЗАО «Сервис-Недвижимость».

Повторим: В сложившейся ситуации, единственными правильными действиями собственников является неучастие в данных собраниях, с целью недопущение сбора кворума.
Мы призываем собственников НЕ УЧАСТВОВАТЬ, НИКАК НЕ ГОЛОСОВАТЬ - это означает не делать выбора по любому из вариантов решения ("ЗА", "ПРОТИВ", "ВОЗДЕРЖАЛСЯ").
Даже выбор вариантов "ПРОТИВ" и "ВОЗДЕРЖАЛСЯ" позволит организаторам создать кворум собраний т.е. набрать более 50% любых голосов участников!
Необходимое количество решений "ЗА" будет сфальсифицировано!

12.04.2018г.

Инициативная группа собственников помещений на Капитанской 4